将“S”融入 ESG：地产业中的社会价值经济学

在城市发展环境、社会和治理 (ESG) 评估中，“环境”重点突出。但是，“社会”层面位于大多数监管框架之外。那么，我们要如何确保将社会治理落到实处？我们应如何平衡商业价值和社会价值呢？简而言之，我们如何将“S”融入 ESG？ ▍改变对“价值”的看法
新冠肺炎疫情改变了人们对“价值”的看法，并使人们对社会不平等现象有了新的关注。在过去两年中，我们看到了人们更加认识到社区、同情、健康和家庭的重要性。
正如 COCREATIF Limited 创始人、社会价值战略家 Eime Tobari 所指出的，“疫情确实让广大公众和行业更加关注社会层面。”Tobari 特别指出，地产业不得不从健康和福祉的角度重新评估“自身与客户和租户的关系”。 
在城市设计方面，贝诺姊妹景观设计事务所 Uncommon Land ¹的高级助理总监 Anton Comrie 表示，社会价值需要考虑包容性。“这涉及到如何打造一个能够代表每一个人的场所”，Comrie 说道。“有时，商业驱动因素无视社会影响，某些声音变得过于膨胀。因此，我们需要公平的设计和平衡的观点。” 
社会价值的其他定义侧重于刺激就业；解决无家可归问题；照顾弱势群体；以及创造能回馈社区的建筑、场所和空间。实际上，人们提出“社区价值”和“社区财富”等术语，作为“社会价值”的替代概念，以期收获更广泛的影响和意义。 
据谢菲尔德委员会城市中心发展主管 Nalin Seneviratne 表示，“建设社区复原力”是社会价值议程的关键推动因素之一。但他表示，只有通过相关的、相应需求的设计方案，才能实现这种复原力：
 “从公共部门的角度来看，这是为您的社区做正确的事情。如果你建造了一栋富丽堂皇的新建筑，但周边社会却濒临崩溃，那栋建筑也发挥不出作用，更称不上富丽堂皇。”
▍将社会价值纳入项目先决条件
如果包容性是目标，那么我们如何确保在城市设计和开发中实现平等表达？几位与会者根据世界各地的实例提出了一个办法，即将社会层面纳入项目招标要求。 
Pragma 首席执行官 Alex Avery 解释说：“美国联邦航空管理局 (FAA) 坚持认为，在其零售范围内，必须有一定比例弱势和低收入背景的企业。这是一种运营条件。”虽然目标因当局而异，但这些规定意味着“您可以获得良好的租户代表组合”。  
在南非约翰内斯堡，发展商曾经逐利于发展热点，损害其他领域，无法提供任何社会回报。但如今 Anton Comrie 表示，“每个项目都必须提供一定数量的社会住房。”
英国曾在谢菲尔德城市中心重建计划中实施这一方法。Nalin Seneviratne 说：“对于我们来说，最典型的示例是 Leah's Yard，这座二级保护建筑实际上已经破败不堪。我们决定从社会价值而不是财务价值来评判项目投标人。是的，我们仍然对租金感兴趣，但他们在社会价值方面会给我们带来什么？”  
Leah's Yard 投标框架鼓励人们高度重视业务多样性和技能吞吐量，也重视初创企业和学徒制。“多样性和人口结构是关键”，Seneviratne 表示，项目投标评估了他们吸引来自各种社会背景的新人才的潜力。
非营利组织 Sheffield Technology Parks ²中标后承诺为当地企业家创造大量机会。通过将社会价值指标纳入项目先决条件，谢菲尔德委员会为英国的再开发计划创建了一个成功且可复制的范例。 
▍成本和后果
KPI 的增加是否有助于构建具有吸引力的社会价值商业案例？是否只有通过采用私营部门的商业化、简明的商业计划和经济估值，面向社会的方案才能持久和成功？ 
该团体告诫不要试图将经济价值分配到社会层面。Eime Tobari 表示，“社会”的财务估值曾成为少数群体的思维方式，但现在普遍存在更广泛的解释。事实上，人们提出了一个更富有成效的思路，即关注未能参与社会价值的成本，正如 Nalin Seneviratne 所得出的结论： 
“除了试图以金钱衡量社会价值外，我们还应关注投资风险以及如何将项目失败的风险货币化。因为如果实际上未能解决社会问题，就会产生成本。”  
▍打破障碍
奥斯陆的一个例子详细描述了作为总体规划一部分创建的公共海水浴场，通过额外关注社会价值，商业成功得到了提升。海水浴场对公众是免费的，位于一个不太富裕地区的人们可以进入的位置，帮助它成为一个真正的社区主导的目的地。 
总的来说，人们普遍认为，打破城市环境中的障碍是创造社会价值的关键。鼓励来自不太富裕地区的人们体验并感受到与“城市更好的地方”的联系，对于创造社区凝聚力和整合至关重要。 
来源：https://www.benoy.com/zh-hans/design-insights/putting-the-s-into-esg-social-value-economics-in-real-estate/备注：[1] Uncommon Land 是一家拥有国际视野的景观设计和城市设计事务所。其团队由景观建筑师、建筑设计师和城市设计师组成，在欧洲和亚洲均设有工作室，其项目遍布欧洲、美洲、中东和亚洲市场，工作核心理念秉持以人为本。[2] Sheffield Technology Parks 斯坦福研究园，以斯坦福大学为中心建立的世界上第一个科技园。1951年由斯坦福大学副校长特曼（Frederick Terman，1900—1982）创建。

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